Come avere più prenotazioni su Airbnb: le 5 domande dell'ospite

Prima di prenotare, ogni ospite si fa cinque domande. Mi fido? Quanto pago davvero? Com'è la casa? Come ci arrivo? Mi rispondono? Se il tuo annuncio risponde bene a tutte e cinque, le prenotazioni arrivano senza abbassare il prezzo. Ecco come sistemare ogni risposta, con i dati e con le regole italiane da non dimenticare.

Il tuo annuncio si vede, ma convince?

Molti host pensano: «Il mio annuncio non esce». Spesso non è così.

Uno studio di IntelliHost su 42.975 annunci confronta i migliori con i peggiori. In prima pagina, i migliori compaiono 2,1 volte di più. Ma tra aprire l'annuncio e prenotare, la differenza sale a 55 volte (IntelliHost). Il problema, quasi sempre, è convincere chi è già arrivato sulla pagina.

Lo studio viene dagli Stati Uniti e misura correlazioni. Tieni la tendenza, non la cifra esatta.

Fai una prova veloce nelle statistiche della tua area host:

• Poche visite? Lavora prima su valutazione, prezzo totale e Prenotazione Immediata.
• Tante visite ma poche prenotazioni? Lavora prima su foto, descrizione e risposte.

Domanda 1: «Mi fido di questo host?»

L'ospite guarda prima la valutazione. Gli annunci sopra 4,5 compaiono in prima pagina 2,7 volte più spesso di quelli tra 4,0 e 4,4 (IntelliHost).

Il badge «Amato dagli ospiti» rassicura ancora di più. Serve almeno 5 recensioni. Airbnb guarda la valutazione, le valutazioni per criterio, le cancellazioni dell'host e i problemi segnalati (Airbnb).

Cosa fare:

• Guarda la valutazione più bassa tra i criteri. Precisione e pulizia pesano di più sul prezzo che puoi chiedere (IntelliHost). Comincia da lì.
• Rispondi alle recensioni negative. Con calma e con i fatti: cosa hai sistemato. Le leggono i prossimi ospiti, non solo l'autore.
• Mostra il CIN. In Italia il codice identificativo nazionale va scritto in ogni annuncio. Se non lo mostri, rischi una multa da 500 a 5.000 € e la rimozione dell'annuncio; senza CIN del tutto, da 800 a 8.000 € (art. 13-ter, D.L. 145/2023). Un annuncio in regola dà fiducia, e uno rimosso non riceve prenotazioni. Tutti i dettagli nella guida al codice CIN.

Domanda 2: «Quanto pago davvero?»

L'ospite non guarda il prezzo a notte. Guarda il totale: notti, pulizia e commissioni. Airbnb confronta questo totale con alloggi simili della zona, per le stesse date (assistenza Airbnb).

Un esempio a Torino. Il tuo bilocale costa 80 € a notte, più 70 € di pulizia. Per un fine settimana di 2 notti, l'ospite paga 230 €, commissioni escluse. Sono 115 € a notte. Il bilocale accanto, a 100 € senza pulizia, sembra più conveniente.

Cosa fare:

• Se i soggiorni sono brevi, abbassa la pulizia prima di toccare il prezzo a notte. Oppure includila in parte nella notte.
• Spiega l'imposta di soggiorno. In molti comuni si aggiunge al totale. Scrivi quanto costa e come si paga, così all'arrivo non ci sono sorprese. Come funziona, comune per comune: leggi la guida all'imposta di soggiorno.

Domanda 3: «Com'è la casa, davvero?»

Le foto rispondono prima del testo. Airbnb ha brevettato un modello su 1,6 milioni di annunci: il segnale più forte per la prima prenotazione è la qualità media di tutta la galleria (brevetto US11200449B1).

Cosa fare:

• In copertina, una stanza dove si vive: soggiorno, cucina o camera. Nel modello di Airbnb funzionano meglio di piscina e panorama (stessa fonte).
• Nelle prime 5 foto, cinque spazi diversi. Un buon ordine può far salire le prenotazioni fino all'11 % (Li et al., Management Science 2023).
• Foto di giorno, orizzontali e nitide. Airbnb indica +21 % di ricavi e +19 % di prenotazioni per gli annunci passati a foto professionali, senza garanzia di risultato (Airbnb).

Poi il testo. Scrivi fatti, non aggettivi: metri quadri, misura dei letti, velocità del wifi, piano e ascensore. Le descrizioni oltre i 2.000 caratteri vanno con ricavi più alti di quelle sotto i 200 (IntelliHost). E Airbnb usa il tuo testo per rispondere agli ospiti con l'IA (Rental Scale-Up).

Per il titolo, Airbnb consiglia meno di 50 caratteri, senza emoji né maiuscole (Airbnb, regole del titolo). Metti il tuo punto forte: «Bilocale con terrazza a 5 min dal Duomo».

Domanda 4: «Come ci arrivo e come entro?»

In Italia questa domanda pesa più che altrove. Centri storici con ZTL, strade strette, parcheggi rari.

Cosa fare:

• Scrivi dove si parcheggia e se la casa è dentro una ZTL. Un ospite che prende una multa ZTL lo racconta nella recensione.
• Offri il check-in autonomo. L'81 % degli annunci dello studio lo offre. Chi non lo offre incassa circa il 22 % in meno del mercato (IntelliHost).
• Non dimenticare la Questura. Devi identificarli e mandare i loro dati alla Questura entro 24 ore, con il servizio Alloggiati Web (Polizia di Stato). Organizza il check-in autonomo in modo da raccogliere anche i documenti.
• Manda una guida all'arrivo due giorni prima: indirizzo, parcheggio, ZTL, codici, wifi.

Domanda 5: «Se scrivo, mi rispondono?»

Il tempo di risposta si vede nell'annuncio. Rispetto a chi risponde in meno di un'ora, chi risponde «entro un giorno» incassa circa il 20 % in meno. Chi risponde «in qualche giorno», il 32 % in meno (IntelliHost).

Cosa fare:

• Prepara risposte rapide per le domande di sempre: arrivo, parcheggio, animali, imposta di soggiorno.
• Attiva la Prenotazione Immediata. L'ospite prenota senza aspettarti. Airbnb dice che questi annunci possono comparire più in alto nei risultati (assistenza Airbnb). Puoi metterla con dei requisiti per gli ospiti (Airbnb).

Il piano di una settimana

Non serve fare tutto in un giorno. Ecco un ordine semplice, dal gratis al più lungo.

1. Lunedì (5 minuti): controlla che il CIN si veda nell'annuncio.
2. Martedì (15 minuti): cambia la copertina e l'ordine delle prime 5 foto.
3. Mercoledì (20 minuti): riscrivi il titolo e segna tutti i servizi che hai.
4. Giovedì (30 minuti): controlla il prezzo totale per 2 notti, pulizia compresa.
5. Venerdì (30 minuti): scrivi parcheggio, ZTL e imposta di soggiorno nella descrizione.
6. Sabato (30 minuti): prepara le risposte rapide e la guida all'arrivo.
7. Domenica: confronta le statistiche con la settimana prima. Ripeti dopo 30 giorni.

Non sai da dove partire? L'audit gratis legge la tua pagina pubblica, dà un voto a ogni foto e ti dice cosa cambiare per primo.

Domande frequenti

Perché il mio annuncio Airbnb ha visite ma nessuna prenotazione?

Di solito il prezzo totale o le prime foto non convincono. Confronta il tuo totale per 2 notti, pulizia compresa, con 5 annunci vicini della stessa grandezza. Poi guarda le tue prime 5 foto con gli occhi di un ospite.

Conviene abbassare il prezzo per avere più prenotazioni?

Non come prima mossa. Se l'annuncio non convince, un prezzo più basso riduce il margine senza riempire il calendario. Sistema prima foto, prezzo totale e risposte.

Un annuncio senza CIN riceve meno prenotazioni?

Il rischio più grande è un altro: senza CIN visibile, l'annuncio può essere rimosso e tu rischi una multa. E un annuncio rimosso non riceve nessuna prenotazione.

Quanto tempo ci vuole per vedere i risultati?

Le nuove foto e il nuovo titolo si vedono subito. Per capire se funzionano, confronta visite e prenotazioni nelle statistiche di Airbnb per 30 giorni, prima e dopo.